สัญญา ขายฝากเป็นอย่างไร

[Chanapot]

ทนายเชียงใหม่ จะนำเสนอข้อเท็จจริง ดังนี้ตามแบบสัญญา  ขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่ เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่ามิ รวมบ้านเรือน มิ มีเลขที่บ้านเรือน ด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน  2 หลัง คือบ้าน เลขที่ 252 กับบ้านเรือน ที่มิ มีเลขที่บ้าน อีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้านเรือน  2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ ได้เพราะต้องประเมินราคาจึง จดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยดังนั้นจึง ได้ทำแบบสัญญา ซื้อขายบ้าน  2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามสัญญา  ซื้อขาย แต่ข้อตกลงสัญญา ขายฝากเป็นแบบสัญญา ซื้อขายประเภทหนึ่งจึง ต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านเรือน ทั้งสองหลังมิ ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึง ตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้แบบสัญญา ขายฝากที่ดิน และข้อตกลงสัญญา ซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่แบบสัญญา ต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึง เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ดังนั้นจึง เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์มิ อาจอ้างว่าบ้านเรือน ทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่ มีกรรมสิทธิ์ในบ้าน ทั้งสองหลังคู่ข้อตกลงสัญญา ไม่ ได้ตกลงขายฝากบ้าน เลขที่ 252 ด้วย บ้าน หลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยมิ ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้มิ ใช่จำเลยปลูกบ้านเรือน เลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้าน หลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านเรือน หลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ส่วนบ้านเรือน ไม่ มีเลขที่ ขณะทำสัญญา ขายฝากที่ดินบ้านเรือน หลังมิ มีเลขที่บ้าน ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยก่อสร้างบ้านเรือน หลังดังกล่าวในที่ดินที่ขายฝากต่อไปโดยโจทก์มิ ได้ห้ามปราม จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างย่อมเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามข้อตกลงสัญญา ขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในกำหนดในสัญญา  การปลูกสร้างบ้าน มิ มีเลขที่บ้านเรือน ของจำเลยจึง เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำแบบสัญญา ขายฝากแล้วจำเลยไม่ ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยเด็ดขาด กรณีดังกล่าวไม่ มีบทกฎหมายที่จะใช้ปรับได้โดยตรง ดังนั้นจึง ต้องใช้บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยผู้สร้าง และการที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างบ้าน ต่อไปในที่ดินของโจทก์โดยมิได้ห้ามปรามถือว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึง มิ อาจบอกปัดมิ ยอมรับโรงเรือนนั้น และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มให้แก่จำเลยบทความจาก ทนายความเชียงใหม่