ลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ 'กินปันผล' คุ้มค่าไหม ?

[Panitsupa]

ข่าวการปลดล็อกของมาตรการ LTV ของธปท. ดันราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวขึ้น ในช่วง 1 เดือนไม่น้อยกว่า 10% สำหรับคนที่เพิ่งเข้ามาลงทุนแม้อัพไซด์หุ้นจะไม่มาก แต่หากเป็นการลงทุนเพื่อรับเงินปันผล ถือว่าให้ผลตอบแทนคุ้มค่าอยู่ไม่น้อย

การปลดล็อกมาตรการ LTVของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มาเป็น 100% โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค. - 31 ธ.ค.64 จากเพดานเดิมที่กู้ได้ตั้งแต่ 70-90% ทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้อานิสงส์จากมาตรการนี้ ปรับตัวขึ้นและเทียบกับช่วง 1 เดือน หุ้นกลุ่มนี้เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10% เช่น หุ้นบมจ.ศุภาลัย   (SPALI )  เพิ่มขึ้นราว 16.42% , หุ้น บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI ) เพิ่มขึ้น 11.88% ,หุ้นบมจ.เอพี (ไทยแลนด์)  ( AP) เพิ่มขึ้น  8.59% หุ้น บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ( SC ) เพิ่มขึ้น 9.82% และ หุ้นบมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์  ( LH ) ปรับขึ้นมาแล้ว 5.63%  เป็นต้น

นักวิเคราะห์ยังได้ปรับเพิ่มน้ำหนักการลงทุน หุ้นกลุ่มอสังหา  เป็น" Neutral " จากที่เคยลดน้ำหนักการลงทุน ( Underweight)  เนื่องจากเห็นกำไรปี 2564 มีแนวโน้มดีขึ้น รวมถึงมีโอกาสรัฐบาลจะต่ออายุมาตรการลดภาษีโอนและลดจำนองในปี 2565 และขยายเพดานราคาบ้านได้รับสิทธิ เป็น 5 ล้านบาท จากเดิมที่  3 ล้านบาท

ลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ "กินปันผล" คุ้มค่าไหม ?
ลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ "กินปันผล" คุ้มค่าไหม ?

 

การลงทุนหุ้นอสังหาฯ คุ้มค่าหรือไม่  การเคลื่อนไหวของราคาหุ้นในตอนนี้อัพไซด์อาจจะไม่มาก แต่เมื่อดูจากอัตราเงินปันผลตอบแทนที่อยู่ระดับไม่น้อย 5% ต่อเนื่องหลายปี และหลายตัวแม้เศรษฐกิจซบเซาจากผลกระทบของไวรัสโควิด-19 แต่การจ่ายปันผลกลับไม่ได้กระทบนัก เช่น  

SPALI  ปันผลปีละ 2 ครั้ง อัตราหุ้นละ 1 บาท ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561-  2563 โดยบริษัทใช้งบจ่ายเงินปันผลปีละ 2,143 ล้านบาท และคาดว่าปี 2564 ก็เช่นเดียวกัน หลังจากที่จ่ายปันผลรอบผลประกอบการครึ่งปีแรกที่หุ้นละ 0.50 บาท เมื่อ 8 ก.ย. 2564 ที่ผ่านมา

AP  ปันผลปีละครั้ง ปี 2564 บริษัทใช้งบ 1,416 ล้านบาท จ่ายปันผลอัตราหุ้นละ 0.45 บาท ( รอบผลประกอบการของปี 63) ขณะที่ปี 2561 - 2562 ปันผลเท่ากันที่หุ้นละ 0.40 บาท 
 


SC  ปันผลปีละครั้ง ปี 2563 บริษัทใช้งบ 754 ล้านบาท จ่ายปันผลอัตราหุ้นละ 0.18 บาท  ขณะที่ปี 2562 จ่ายปันผลหุ้นละ 0.19 บาท และปี 2561 ที่หุ้นละ 0.16 บาท

 

ลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ "กินปันผล" คุ้มค่าไหม ?
ลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ "กินปันผล" คุ้มค่าไหม ?

"ดร.นิเวศน์" แนะ 5 แนวทางลงทุน"หุ้นอสังหา"

ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร นักลงทุนแบบเน้นคุณค่า ( Value Investor ) กล่าวว่า หุ้นอสังหาฯขนาดใหญ่หลายตัวมีราคา"ถูกมาก" ค่า PE เฉลี่ยไม่น่าจะเกิน 10 เท่า บางตัวอาจแค่ 6-7 เท่า ค่า PB หรือราคาเมื่อเทียบกับมูลค่าทางบัญชีซึ่งเป็นราคาในอดีตของทรัพย์สิน เช่น ที่ดินที่อาจจะซื้อมานานก็มีค่าไม่เกิน 1 เท่า  ซึ่งแปลว่าถ้าเราซื้อหุ้น  เราอาจจะได้เป็นเจ้าของที่ดินในราคาที่ถูกมากก็ได้  และสุดท้ายที่สำคัญมากก็คือ  ค่า Dividend Yield หรืออัตราเงินปันผลตอบแทนที่ได้รับเมื่อเทียบกับราคาหุ้นที่ซื้อ  ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะให้ผลตอบแทนไม่น้อยกว่า 4-5% ขึ้นไป  บางตัวถึง 10% ติดต่อกันหลายปีก็มี 
 

"ผมคิดว่าหุ้นกลุ่มพัฒนาสร้างบ้านขายนั้นเป็นหุ้น "Value" หรือกลุ่มหุ้นที่มีราคาถูกมากเมื่อเทียบกับพื้นฐานของกิจการ  ซื้อแล้วก็เก็บรอให้ราคาปรับตัวขึ้นไปจนถึงพื้นฐานที่ควรจะเป็น  แต่ถ้าราคาไม่ปรับตัวขึ้นไปเร็วอย่างที่คิด  ก็ยังสามารถเก็บกินปันผลปีละประมาณ 5% ไปได้เรื่อย ๆ ซึ่งก็คุ้มค่ามากเมื่อเปรียบเทียบกับการฝากเงินที่ให้ผลตอบแทนไม่เกิน 1% หรือการลงทุนในหุ้นกู้ที่ปลอดภัยที่ให้ผลตอบแทนไม่เกิน 3%" พร้อมแนะ 5 แนวทางลงทุนหุ้นพัฒนาอสังหาฯ 

1)    เลือกหุ้นที่มีขนาดใหญ่อย่างน้อยระดับ Top Ten หรือใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก  หุ้นในกลุ่มนี้จะสามารถรักษาระดับยอดขายและกำไรที่สม่ำเสมอเพราะมักจะมีโครงการกระจายไปทั่วกรุงเทพและอาจจะรวมถึงจังหวัดหลัก ๆ ของประเทศเช่นเดียวกับระยะเวลาขายและโอนโครงการก็จะกระจายระยะเวลาไม่เสร็จพร้อมกัน  ทำให้รายได้และกำไรแต่ละปีจะไม่ผันผวนนัก
2)    มีผลกำไรสม่ำเสมอและดี  วัดจากมาร์จินหรือกำไรต่อยอดขายไม่ต่ำกว่า 10% ขึ้นไป  หุ้นหลายตัวนั้นสูงถึง 20% ก็มี  ส่วนกำไรต่อส่วนของผู้ถือหุ้นหรือ ROE ก็ควรจะประมาณ 10% ต่อปีขึ้นไป  ทั้งหมดนี้ควรเป็นตัวเลขของ "ปีปกติ" ที่ไม่ได้มีเหตุการณ์พิเศษที่อาจจะรวมถึงปีโควิด-19 ด้วย  ในส่วนของฐานะทางการเงินนั้น  จะต้องไม่มีหนี้สูงเกินไปจนอาจจะเสี่ยงต่อการล้มละลายได้ในกรณีที่สถานการณ์เลวร้ายที่สุด 
3)    เป็นบริษัทเก่าแก่หรือผู้บริหารมีบรรษัทภิบาลที่น่าเชื่อถือ  ยิ่งถ้าได้ "ผ่านร้อนผ่านหนาว" เช่น  เคยผ่านวิกฤติมาหลายครั้งก็ยิ่งดี  เพราะธุรกิจนี้มีโอกาสที่จะเกิดการฉ้อฉลได้  โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อทรัพย์สินเช่น ที่ดินหรืออาคารที่เป็นรายการใหญ่ที่อาจจะสามารถต่อรอง "เงินทอน" ได้  นอกจากนั้น  ยังทำให้ผู้บริหารมีการบริหารความเสี่ยงจากวิกฤติได้ดีขึ้น  เพราะธุรกิจแบบนี้อาจจะประสบปัญหาได้อย่างเช่นที่เกิดกับกรณี Evergrande ที่จีน  เป็นต้น
4)  ถ้าบริษัทมีทรัพย์สินดี ๆ  เช่น มีหุ้นของบริษัทอื่นหรือมีธุรกิจที่อาจจะมีศักยภาพที่จะทำเงินซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า  ช็อปปิ้งมอล  โรงพยาบาลหรือสถานที่ดูแลผู้ป่วยหรือผู้สูงอายุ  เป็นต้น  สิ่งต่าง ๆ  เหล่านี้จะเป็นผลบวกกับบริษัทและอาจจะเป็นตัวที่ทำให้บริษัทสามารถเติบโตขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญในอนาคต
5)  ราคาหุ้นต้องไม่แพง ค่า PE ปกติต้องไม่เกิน 10 เท่า  และมีปันผลตอบแทนปีละไม่ต่ำกว่า 4-5% ขึ้นไป  โดยที่ปันผลนี้น่าจะต้องสามารถจ่ายได้ต่อไปในอนาคตอย่างน้อย 3-4 ปีข้างหน้า  แบบเดียวกับที่เคยจ่ายได้ในอดีตหลายปีที่ผ่านมา