เน็กซัส มองตลาดคอนโดปี 65 เริ่มฟื้นรับโครงการใหม่

[Chigaru]

เน็กซัส มองตลาดคอนโดปี 65 เริ่มฟื้นรับโครงการใหม่ แต่โควิดยังกดดันออฟฟิศ-รีเทล

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า บริษัทคาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปี 65 จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 หน่วย และอุปทานจะเติบโตใน 2 ตลาดหลัก คือ ตลาดลักชัวรี่ ใจกลางเมือง และตลาดซิตี้คอนโด และคอนโดราคาย่อมเยารอบนอกเมือง

การเติบโตจะมาจาก 2 ปัจจัยหลักที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ได้แก่ คอนโดมิเนียมกลางเมือง เกิดจากความต้องการบ้านหลังที่ 2 ที่ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียน หรือเมื่อสูงวัยขึ้น ต้องการย้ายเข้ามาอยู่ในเมือง เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทาง การดูแลที่อยู่อาศัยขนาดกะทัดรัด ปลอดภัย และสะดวกสบายมากขึ้น ส่วนตลาดซิตี้คอนโดเกิดจากปัจจัยการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้าต่าง ๆ รวมถึงความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางและทำงาน

ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันอยู่ในวัฏจักรที่เริ่มเห็นทิศทางการค่อยๆ ขยับกลับมาฟื้นตัวและเริ่มเติบโตอย่างช้าๆ แม้ว่าราคาขายคอนโดมิเนียมในตลาดรวมอาจทรงตัว หรือปรับขึ้นไม่มาก เนื่องจากคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่จะเจาะกลุ่มลูกค้าในราคาที่เข้าถึงได้และมีงบประมาณจำกัด หรือคอนโดมิเนียมในระดับราคา Budget มากขึ้นเรื่อยๆ

"ธุรกิจคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนรูปแบบไปอย่างรวดเร็ว จาก 20 ปีที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาพบว่าตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด ความต้องการอยู่อาศัยเติบโต และผลักดันให้ราคาคอนโดมิเนียมเติบโตสูงกว่าอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ และรายได้จริง จากปีนี้เป็นต้นไปในระยะกลางการเติบโตในตลาดคอนโดฯจะยังคงอยู่อย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริงมากยิ่งขึ้น หลังจากผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในช่วงปี 63-64" นางนลินรัตน์ กล่าว
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า บริษัทยังคงมองว่าอุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯจะเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะมีอุปทานใหม่รวมถึง 1.9 ล้านตารางเมตรในอีก 5 ปีข้างหน้า คิดเป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A กว่า 90% ส่งผลให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ๆ รวมถึงอาคารสำนักงานเก่าที่จะหายไปในอนาคตตามอายุอาคาร

แต่อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลอย่างมากในแง่ของการใช้งานพื้นที่สำนักงาน ทำให้คาดการณ์ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานได้ยาก เนื่องจากผู้ประกอบการและภาคธุรกิจต่างๆ ได้ปรับรูปแบบการทำงานในช่วงมีการแพร่ระบาดโควิด-19 ให้มีการทำงานที่บ้าน (Work from home) มากขึ้น หรือให้พนักงานสามารถทำงานที่ใดก็ได้ โดยที่ไม่จำเป็นต้องเข้ามาในสำนักงาน

ในช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19 อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานหดตัวลงมาอยู่ที่ 88% ถือเป็นอัตราต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 47 จากเดิมก่อนที่เกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 อยู่ที่ 90-95% และยังไม่เห็นความชัดเจนในเรื่องของความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเข้ามาเพิ่มเติม และในด้านอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานได้ปรับตัวลดลงมาเล็กน้อย 1% มาอยู่ที่เฉลี่ย 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งมองว่าทิศทางของอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าจะมีการแข็้งขันกันมากขึ้น จากอุปทานของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานใหม่ๆที่กำลังทยอยเข้ามาในตลาด

ส่วนตลาดศูนย์การค้าถือว่าได้รับผลกระทบอย่างมากจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ลากยาว ทั้งจากคำสั่งปิดศูนย์การค้าชั่วคราว กำลังซื้อในประเทศหดตัว และไม่มีกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยว ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือ 91% ในปี 64 ซึ่งนับว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี ส่งผลมาถึงอัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าที่ปรับตัวลดลงตาม เนื่องจากผลกระทบต่อผู้เช่าที่เจ้าของพื้นที่เช่าได้มีมาตรการเยียวยาผู้เช่าด้วยการปรับลดค่าเช่าชั่วคราว

รวมถึงผู้เช่าบางรายที่ไม่สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้แล้วได้มีการยกเลิกการเช่า ทำให้เจ้าของพื้นที่เช่าต้องหาผู้เช่าใหม่มาทดแทน ด้วยการลดค่าเช่าเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ เป็นอัตราค่าเช่าลดลง 2% แต่พื้นที่เช่าในส่วนของชั้น G ยังคงได้รับความสนใจเป็นจำนวนมาก ทำให้ยังสามารถคิดอัตราค่าเช่าพื้นที่ในระดับที่สูงเฉลี่ย 3,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในปี 64 ได้

อย่างไรก็ตาม จะเห็นว่าศูนย์การค้าต่างๆได้มีการปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลัน ทำให้บริษัทยังคงมองว่าตลาดศูนย์การค้า ยังคงมีการขยายตัวในอนาคตหากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ และนักท่องเที่ยวกลับมา และในอนาคตจะมีอุปทานใหม่จากเอ็มสเฟียร์และเซ็นทรัลเอ็มบาสซีส่วนต่อขยายมาเพิ่มสีสันให้กับตลาดมากยิ่งขึ้น